Por Anne Lacerda de Brito
Continuando a escrever sobre as mudanças promovidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC), que passa a vigorar em 2016, o assunto de hoje é a usucapião extrajudicial ou administrativa, ou seja, fora da Justiça, em cartório.
Primeiramente, vale dizer que usucapião de imóvel é uma forma de adquirir propriedade a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 5 a 15 anos, a depender do caso).
A comprovação disso é tradicionalmente realizada na justiça e o longo prazo de duração desse tipo de processo é uma marca característica dele. A partir do ano que vem, será possível ter uma opção além do Poder Judiciário, que é a via cartorária.
O novo Código, através do artigo 1.071, permite que o pedido de usucapião seja realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver situado, com acompanhamento de um advogado ou um defensor público.
O pedido deve ser fundamentado, logo acompanhado de certos documentos:
1. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;
2. Planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado.
3. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do interessado;
4. Quando for o caso, justo título (requisito facultativo).
Não é necessária a preocupação em não ser esse procedimento possível de ter eficácia contra todos (juridicamente conhecido como “erga omnes”), posto que o oficial do cartório determinará publicação de editais em veículos de ampla circulação e determinará notificação de todos os interessados:
1. Confinantes;
2. Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;
3. Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);
4. Atual possuidor, se houver.
Havendo concordância de todos os notificados e estando a documentação em ordem, o oficial do cartório poderá deferir o pedido e promover o registro do bem.
Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.
Para verificar qual a melhor estratégia para o seu caso, busque auxílio jurídico com um advogado atuante na área imobiliária.
Advogada-sócia do Brito & Simonelli Advocacia e Consultoria, localizado em Vitória/ES (www.britoesimonelli.com.br). Experiência em Direito Civil, Imobiliário, Administrativo, Família e Consumidor. Pós-graduanda em Direito Civil e Processual Civil na FGV. Bacharel pela FDV. Autora de artigos jurídico...
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Direito Processual Civil, Código Processual Civil 2015. Direito Registral e Notarial, Direito Notarial, Lei nº 5.869 de 11 de Janeiro de 1973
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Direito Civil, Direito Imobiliário, Usucapião, Direito Notarial e Registral, Usucapião em Cartório
54 Comentários
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Ótimo artigo, Drª. Anne Lacerda, porém me permita fazer uma pequena ressalva: É que a Lei determina que se o Oficial rejeitar o pedido (§ 10) "Em caso de impugnação ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.” Inteligência do art. 1.071, § 10, do novo CPC, que criou o artigo 216-A, § 10, da Lei 6.015, de 31/12/1973. Ficando bem entendido: Se a rejeição ao pedido for neste caso é o oficial que tem a obrigação de remeter os autos ao Poder Judiciário. Grande abraço.
6 horas atrás Responder Reportar
4 votos
Governo do PT cerceando o direito a Propriedade! até imóveis do SFH Querem usucapir e o poder judiciário apoia com decisões digitadas por estagiários, e resta aos proprietários a via recursal.
2 dias atrás Responder Reportar
5 votos
Só pra constar, o Governo do PT/presidente Dilma não criou o novo CPC por Decreto. Desta forma, acho que o crédito/descrédito, deveria ser dado ao Congresso Nacional, que votou e aprovou tal como está.
1 voto
O processo é idêntico ao de citação dos ausentes, e faz total sentido dentro de seu contexto.
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Interessantíssimo o artigo sobre um dos maiores entraves às regularizações de imóveis, haja visto que judicialmente é um processo demorado.
Uma parte que gostaria de abordar, é sobre um outro grande "fantasma" que ronda tirando o sossego de muitas pessoas. No caso do usucapião a ser pleiteado no caso do espólio, matéria que hoje em dia suscita grande empenho em se ter sucesso.
Parece que irá facilitar. Se houver pessoas com uma amplitude maior de conhecimento específico, seria de bom alvitre, havendo condições de trazer para este fórum, e, desta maneira aprofundar mais um assunto tão importante.
Creio ser uma novidade que beneficiará a muitos que estão na impossibilidade de regularizar seus imóveis nas normas atuais.
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Um dos comentários afirmou que o novo CPC não foi criado pelo governo do PT. Tudo bem, não foi editado via decreto, mas a maioria dos estudiosos envolvidos no projeto têm afinidade ideológica com o PT ou outras correntes esquerdistas. Vide Luiz Fux, que foi até mesmo ao MST pedir apoio para sua candidatura ao assento do STF.
2 votos
Quero ver como ficarão os honorários advocatícios. O aviltamento será espantoso!
8 horas atrás Responder Reportar
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Certamente o pobre coitado venderá o imóvel para pagar os honorários.
2 votos
Essa é uma informação em que as letras são de ouro puro. Obrigado por compartilhar.
7 horas atrás Responder Reportar
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excelente comentário, o problema está na confiabilidade dos Escrivães, pois o nosso Brasil é tao grande e repleto de incertezas.muito obrigado.
5 horas atrás Responder Reportar
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Desculpe-me. Acho que o Sr Roberto Barros está equivocado (lembrando que sou apartidario) Uma coisa nada tem a ver com a outra. Com a mudança do Código Civil, muitas aberrações foram sanadas e este assunto de sua reformulação foi amplamente debatida, faltando agora o Codigo Penal ser atualizado para nossos tempos. O fanatismo contra esse ou aquele partido é doença. Acho que essa desburocratização é importante pois ao menos se resume tempo e muito dinheiro perdido pelos tramites do judiciario.
5 horas atrás Responder Reportar
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Muito importante está mudança para o próximo ano, acredito que para o meu Ramo de topografia onde gero a planta, memorial e ART, e para até mesmo vocês advogados que entram com a ação!
Pois sendo direto no Registro de Imóveis acredito que irá ser muito mais rápida a ação, interessando assim ainda mais os proprietários dos lotes a requerer a ação.
Está noticia soa muito boa!!
2 dias atrás Responder Reportar
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Ficamos à disposição para elaboração das peças técnicas, como: Planta e Memorial Descritivo do imóvel.
Fabrício Topografia (www fabriciotopografia com br) - Soluções em Medições e Demarcações
8 horas atrás Responder Reportar
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Usucapião em Cartório, uma decisão acertada, menos burocracia, menos demandas judiciais "intermináveis", fácil acesso às informações em favor do requerente. Aprovadíssimo.
7 horas atrás Responder Reportar
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"Não é necessária a preocupação em não ser esse procedimento possível de ter eficácia contra todos (juridicamente conhecido como “erga omnes”), posto que o oficial do cartório determinará publicação de editais em veículos de ampla circulação e determinará notificação de todos os interessados:
1. Confinantes;
2. Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;
3. Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);
4. Atual possuidor, se houver.
Havendo concordância de todos os notificados e estando a documentação em ordem, o oficial do cartório poderá deferir o pedido e promover o registro do bem."
A PERGUNTA É: QUAL DONO DE PROPRIEDADE CONCORDARÁ COM A USUCAPIÃO CARTORÁRIA?
Acho louvável e correta a previsão do novo CPC, uma vez que tira do Judiciário Ações de Usucapião em que haja consenso de todos. Ademais, ressalta-se que não gerará grande impacto na redução das demandas de Usucapião em geral, isto por que na maioria das vezes o Proprietário não irá consentir com o usucapião, fato este que inevitavelmente remeterá a análise ao Poder Judiciário.
6 horas atrás Responder Reportar
2 votos
Ou acordo entre partes!
Moro numa cidade repleta de imóveis fechados que não interessam aos herdeiros a reforma e comercio. Alguns com débitos estratosféricos de Impostos.
Vamos ver funcionar!
1 voto
Acredito que, caso todos os pressupostos e condições estejam sanados pelo Usucapiendo (tempo de posse, documentos necessários, ausência de oposição, etc), não haverá necessidade de concordância do proprietário, ou seja, essa concordância ou não será inócua, e não terá o condão de remeter a questão ao judiciário.
1 voto
Quanto a questão dos honorários, creio que ficará do mesmo jeito que o inventário extra judicial, não vejo nenhum problema ou anormalidade quanto a isso, afinal, os contratos de honorários serão feitos normalmente. Já o que me preocupa é se os procedimentos serão tão demorados quanto os processos judiciais, se houver agilidade e segurança, será muito bem vindo.
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Isso irá facilitar a vida de nós advogados e clientes.
6 horas atrás Responder Reportar
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Honorários, as partes decidem, nada tão complicado. Quanto ao procedimento extrajudicial, vejo vantagens para propriedades abandonadas pelos proprietários, com endereço desconhecido, falecidos ou por demais razões. Nos casos com os proprietários na ativa, os problemas irão persistir.
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Vai ter um monte de PTISTAS DO MST correndo atrás de direitos que não tem. Isso vai facilitar a falsificação de documentos de propriedades. A via judicial ainda é a mais correta e de certa forma "um pouco mais segura".
6 horas atrás Responder Reportar
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Eita comentário preconceituoso! Muito antes da existência do MST e do PT, há uns 500 anos pra ser mais exato, se pratica neste país a grilagem, a falsificação de títulos de propriedade e a tomada de terra na mão grande. E, sem medo de errar, os maiores grileiros nada têm de petistas, de sem terra ou de esquerdistas, mas de oportunistas, salafrários e bandidos em geral mancomunados com cartorários, juízes e outras autoridades.
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Quem sabe vamos desburocratizar esse Pais, pois a burocratização é muito cruel a quem necessita de regulamentação de seu patrimônio...
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Eu gostei, acho que é uma forma mais rápida e menos burocrática para fazer o usucapião de imóveis que estão sendo deveras ocupados por pessoas que provam que estão de posse por mais de 5 e 15 anos (urbana e rural), com cadastro irregular e que preencha todos os requisitos legais para isso.
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essa lei é valida para imóveis construidos em terras da união?
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Inicialmente temos o art. 183 § 3º: "Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião." No entanto, pela RE 218.324-AgR, Rel. Min. Joaquim Barbosa, julgamento em 20-4-2010, Segunda Turma, DJE de 28-5-2010., verifica-se ser possível a aquisição do domínio útil dos terrenos de marinha emREGIME
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Acredito essa possibilidade como um avanço significativo para a regularização de antigos imóveis herdados em "partes ideais". E como ressalva a Doutora Anne, em caso de insatisfação pode-se recorrer ao judiciário.
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Em havendo menores, filhos de outros casamentos, doação inoficiosa e tantos outros percalços, serão resolvidos pelo cartorário, inclusive tutela e curatela ?
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Entendo que o MST e outras formas de ilegalidade para angariar o bem alheio dentro de uma ideologia socialista isso será um perigo para o futuro do direito democrático.
Entendo que o melhor é deixar como está pela via judicial, onde temos todas as chances de defesa. Teremos o risco de fraude nas composições de documentos principalmente de proprietários que as vezes não residem mais no mesmo endereço oferecido para citação, e outras formas de burlar os procedimentos cartoriais. TODO CUIDADO É POUCO NOS DIAS DE HOJE, pois temos até lavagem de dinheiro com notas fiscais FRIAS milionárias e que levaram o dinheiro público para os paraísos fiscais. Imaginem do cidadão comum. Será que poderemos questionar a inconstitucionalidade deste artigo? Onde temos o direito à propriedade no sentido amplo.
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Excelente explicação, simples, clara e precisa. Parabéns!!!
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Parabéns pelo artigo útil e interessante !
Na minha opinião , os donos dos imóveis não aceitarão a usucapião extra judicial .
Ela realmente levaria bem menos tempo do que a judicial . Mas... vamos ver como isso ficará.
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Grande avanço, mas ainda muito a regulamentar.
Faz-se necessário destacar e comentar o disposto no §2º:a exigência de assinatura na planta a ser apresentada pelo requerente, de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo.
Verifica-se que o procedimento extrajudicial, só poderá ser adotado nos casos consensuais. Ressaltando que ao contrário do que ocorre nas vias judiciais, o silêncio deverá ser interpretado como discordância, fato suficiente para ensejar a rejeição do pedido.
Há de ser reconhecido o avanço com a edição da referida norma. Todavia, não me parece adequada a exigência supra citada, vez que o instituto da usucapião prescinde do consenso expresso entre o requerente e o requerido. Uma vez preenchidos os requisitos legais, deve o direito de aquisição da propriedade imobiliária ser declarado.
Conclui-se que o procedimento de usucapião por via administrativa será importante para regularização fundiária, nos casos em que haja um negócio prévio entre requerente e requerido.
Persiste a meu ver, no entanto a necessidade de se adequar a norma, principalmente nos casos em que há silêncio do titular do direito real.
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Olimpiobsn@hotmail.com Olympiobeniciodossantosneto
1 voto
Não sou contra a simplificação do processo de Usucapião mas pelo que estou vendo na notícia com certeza se essas mudanças forem efetivadas ocorrerão muitas fraudes.
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Muito interessante sua publicação, doutora.
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Há alguns anos tivemos praticamente a terceirização da SEGURANÇA com a proliferação das SEGURANÇAS diversas desde bancos, órgãos publicos até a porta de boates, bares, lojas e etc.
O que vimos com o passar dos anos foi o deterioramento da SEGURANÇA PÚBLICA, chegando até ao descrédito nas instituições com formação até de milícias.
Acho que a medida seja de busca de uma "saída de desafogo" da JUSTIÇA mas que ao longo de um período não muito longo teremos altos números de fraudes e de muito difícil correção. DIGO OUTRO VEZ. TODO CUIDADO É POUCO. Será que não estamos mais acreditando na JUSTIÇA? Ou esses procedimentos serão mais um engodo como os juizados especiais?
1 voto
Bela contribuição. Muito grato, Doutora Anne. Pouco a pouco se vai desonerando a justiça e, dentro da razoabilidade, facilitando as coisas para o cidadão. Veja, Doutora, eu estou com um processo de usucapião na justiça desde 2009 e não vislumbro uma solução para muito breve. Lamentavelmente é a justiça, razão pela recebo com júbilo o novo instituto.
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Gostei do artigo Dra. Anne, linguagem simples e forma objetiva de redação. Creio que até quem não seja advogado poderá entender. Continue escrevendo. Saudações
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A ideia é muito boa, porem, ao ser necessário a concordância dos interessados para ser possível finalizar a demanda extrajudicial, o instituto cai por terra, pois, serão muito pouco proprietários que irão concordar com tal termo.
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Uma ótima inovação trazida pelo novo Código Civil Brasileiro. E a matéria muito bem sintetizada pela nobre advogada Dra. Anne Lacerda Brito. Parabéns.
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Oi Dra. Anne,
Muito bom este artigo...
E acredito que o Usucapião em cartório, facilitará a vida de todos nós...
Eu já comprei minha nova ferramenta, quero dizer o novo CPC, e como tenho feito inventários mais em cartório, por curiosidade já havida lido algo a este respeito.
Grata
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Fica a grande questão: e em um imóvel cheio de dívidas, e que os atuais detentores da posse deliberadamente deixam de pagar os impostos e entram com uma usucapião? Por se tratar de modo originário de aquisição, não existiriam mais dívidas. Será mais fácil por via extrajudicial? E quanto aos custos de notificação, editais, etc., isso não inviabilizará o negócio?
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1 voto
É melhor a Dra parar de comentar porque o preço disso é caríssimo Vanderlei Sasso É preferível ir direto no judiciário de qualquer forma é preciso um advogado.e isso demora uns 5 anos para sair tem também que provar que não tem herdeiros E o custo disso fica em torno de R$ 25.000,00.Temos por ai o usucapião de bem de família também e o testemunho de vizinhos enfim temos varias modalidades de lei o problema esta como o juiz decidira ou algum Ministro entender é capaz de dizerem que a pessoa esteve NAMORANDO o local e acaba sendo do Estado ou da Prefeitura. Não tem novidade ai piorou isso sim.Só para a execução da planta pelo profissional fica em torno de R$ 6.000,00 tudo no total dará uns 35.000,00
4 horas atrás Responder Reportar
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Vanderlei Sasso É preferível ir direto no judiciário de qualquer forma é preciso um advogado.e isso demora uns 5 anos para sair tem também que provar que não tem herdeiros E o custo disso fica em torno de R$ 25.000,00.Temos por ai o usucapião de bem de família também e o testemunho de vizinhos enfim temos varias modalidades de lei o problema esta como o juiz decidira ou algum ministro entender é capaz de dizerem que a pessoa esteve NAMORANDO o local e acaba sendo do Estado ou da Prefeitura. Não tem novidade ai piorou isso sim.Só para a execução da planta pelo profissional fica em torno de R$ 6.000,00 tudo no total dará uns 35.000,00
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Vanderlei Sasso É preferível ir direto no judiciário de qualquer forma é preciso um advogado.e isso demora uns 5 anos para sair tem também que provar que não tem herdeiros E o custo disso fica em torno de R$ 25.000,00.Temos por ai o usucapião de bem de família também e o testemunho de vizinhos enfim temos varias modalidades de lei o problema esta como o juiz decidira ou algum ministro entender é capaz de dizerem que a pessoa esteve NAMORANDO o local e acaba sendo do Estado ou da Prefeitura. Não tem novidade ai piorou isso sim.Só para a execução da planta pelo profissional fica em torno de R$ 6.000,00 tudo no total dará uns 35.000,00
Vanderlei Sasso É preferível ir direto no judiciário de qualquer forma é preciso um advogado.e isso demora uns 5 anos para sair tem também que provar que não tem herdeiros E o custo disso fica em torno de R$ 25.000,00.Temos por ai o usucapião de bem de família também e o testemunho de vizinhos enfim temos varias modalidades de lei o problema esta como o juiz decidira ou algum ministro entender é capaz de dizerem que a pessoa esteve NAMORANDO o local e acaba sendo do Estado ou da Prefeitura. Não tem novidade ai piorou isso sim.Só para a execução da planta pelo profissional fica em torno de R$ 6.000,00 tudo no total dará uns 35.000,00 Não vejo novidade ai;
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Excelente artigo, Dra. Anne Brito!
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